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ご質問一欄
- ２０２０年４月から改正民法が適用されると聞きました。２０１９年に建てた家で、２０２０年４月に入ってから雨漏りが見つかりました。改正民法が適用されるのですか。
- 解決のためにどんな手続がありますか。
- 民法改正で、「瑕疵」という言葉がなくなったと聞きました。建物に瑕疵があっても責任を取ってもらえなくなったのですか。
- 「契約不適合」があった場合、どのような責任を求めることができますか。
- 「契約不適合」があった場合、いつまで請求できますか。
- 業者が倒産してしまった場合でも、請求できますか。
- サービスだと思っていたら、追加工事費用を請求されたのですが、支払わなければならないのでしょうか。
- リフォームするときも建築確認が必要なのでしょうか。
- 瑕疵があって未完成だと思っていたら、完成だと言われ代金を請求されたのですが、どうすれば良いのでしょうか。
- ハウスメーカー担当者（営業担当者）と現場担当者の説明が異なりました。営業担当者の説明どおりに責任をとってもらいたいのですが、できないのでしょうか。
- 後で気がついたのですが、自分の想定と図面とが異なっていました。このような場合、どうすれば良いのでしょうか。
- 隣地工事の影響で、自宅の壁にヒビが発生してしまいました。誰に対して責任追及できるのでしょうか。
- 自宅の工事の影響で、隣家に被害を与えてしまいました。何か責任を負うのでしょうか。
回答
２０２０年４月から改正民法が適用されると聞きました。２０１９年に建てた家で、２０２０年４月に入ってから雨漏りが見つかりました。改正民法が適用されるのですか。
改正民法は、２０２０年４月から施行されています。
しかし、それ以前に請負契約、売買契約が締結されていた場合、不具合の発生が２０２０年４月１日以降であったとしても、改正前の旧法が適用されます。
改正前民法、改正後民法のどちらが適用されるかについて、細かな規定がありますので、弁護士に相談する際、よく確認してください。
解決のためにどんな手続がありますか。
解決のための手続は様々です。
まず、弁護士を代理人に立てて、業者と交渉する任意交渉があります。
次に、話し合いを第三者に仲介してもらう手続として、裁判所の調停手続、弁護士会の紛争解決センターでのあっせん仲裁手続、住宅紛争審査会（各地の弁護士会に設置されています）のあっせん調停仲裁手続があります。ただし、住宅紛争審査会の手続は、建設住宅性能評価書が交付された住宅か住宅瑕疵担保責任保険が付された新築住宅であることが必要です。
そして、話し合いが決裂した場合などは裁判という公権力によって解決することが可能です。
民法改正で、「瑕疵」という言葉がなくなったと聞きました。建物に瑕疵があっても責任を取ってもらえなくなったのですか。
民法改正で、「瑕疵」という言葉がなくなって、「契約不適合責任」になりました。その改正によって、どのような場合に責任追及ができるかの説明の前に、不具合現象と「契約不適合」の関係を説明します。
建物の「欠陥」については、「不具合現象」と「契約不適合」とを区別して考えることが大切です。例えば、扉が開きにくくなっているとします。この「扉が開きにくい」というのは「不具合現象」であり、そのこと自体が契約不適合にあたるわけではありません。扉が開きにくいという現象の原因を探り、その原因について、契約不適合にあたるかどうかを考えます。例えば、扉が開きにくい原因が「建物の基礎の傾き」であれば、この傾きが「契約不適合」に該当するかどうかを考えることになります。
この「契約不適合」は改正前民法では、「瑕疵」と言われていました。民法改正でもその意味内容は同じだと考えていただいて結構です。
この「契約不適合」とは、「契約の内容に適合しない」ことを言いますので、「契約不適合」に該当するかどうかは、まず当事者の意思を考慮して考えます。建築基準法令による基準を上回る強固な設計が契約書や設計図書等で合意されていれば、たとえ建築基準法令の基準どおりに建築したとしても、合意に反しているので「契約不適合」にあたると考えられます。
次に、当事者の意思が明確ではない範囲については、何らかの客観的な基準を用いて「契約不適合」かどうかを判断します。建築基準法令は，最低限の基準を定めているので、客観的な基準にあたります。そのほか、日本建築学会の基準や住宅金融支援機構の仕様書などが客観的な基準として用いられることがあります。標準的な施工方法に違反した場合も契約不適合とされる場合があります。
「契約不適合」があった場合、どのような責任を求めることができますか。
（１）住宅の新築工事，リフォーム工事を「注文」した場合
住宅の新築工事，リフォーム工事を「注文」した場合は，いわゆる請負契約にあたります。
請負契約において「契約不適合」があった場合は、次のような請求ができます。
① 「追完請求」 契約どおりに仕上げることを求めるものです。いわゆる補修請求です。
② 損害賠償請求 契約不適合によって被った損害の賠償を求めるものです。例えば、請負業者が補修工事をしないために別の業者に補修工事を依頼した費用、補修工事に伴う仮住まいの家賃などです。
③ 契約解除 改正前の民法では、建物の請負工事に瑕疵があっても、契約解除はできませんでした。しかし、改正民法では、それなりの契約不適合があって相当期間を定めて補修を請求しても応じてもらえないときや，補修を明確に拒絶されたときは，請負契約を解除することも可能になりました。ただし，具体的にどのような場合に解除が認められるかは，今後の裁判実務の蓄積の中で明らかにされるべき課題です。
（２）新築・中古住宅を「購入」した場合
新築・中古住宅を「購入」した場合は，売買契約にあたります。マンションも同様です。
旧民法では、「追完請求」(補修請求)は認められていませんでしたが、改正民法では、上記(１)の請負契約の場合と同様の請求ができることになりました。
「契約不適合」があった場合、いつまで請求できますか。
注文者の請負人に対する契約不適合責任の追及は，注文者がその不適合を知った時から１年以内にその旨を請負人に通知する必要があります。この通知をした場合も，請負人が注文者に対して建物を引き渡したときから５年間です。
ただし，住宅品質確保促進法の特例により，新築住宅について、「構造耐力上主要な部分」又は「雨水の侵入を防止する部分」に瑕疵がある場合は，引き渡しから１０年まで請求が可能であり，この期間について当事者が合意をしても短縮することができません。
また，居住者その他の者の生命・身体又は財産を危険にさらすような建物としての基本的な安全性を損なう契約不適合があり不法行為責任が認められる場合には，損害及び加害者を知った時から３年（生命，身体を害する場合は５年)，不法行為のときから２０年を経過するまでは請求できます。
以上は、売買契約の場合も同様です。
業者が倒産してしまった場合でも、請求できますか。
倒産した場合の処理としては、裁判所が関与して法律の手続に従って処理する方法（法的整理）と、裁判所の関与なく私的に倒産処理をする方法（私的整理）があります。法的整理の場合には、個別に訴訟により損害賠償請求することができなくなり、破産等の手続に従って配当を受けることになります。
私的整理の場合は、裁判所の手続に従う必要はありません。
しかし、法的整理の場合でも私的整理の場合でも、倒産した業者は、債務超過に陥っているわけですから、損害の全額を回収することはできないのが通常です。ただし、住宅瑕疵担保履行法により、事業者には住宅瑕疵保険への加入又は保証金の供託が義務付けられており、この保険金又は保証金を受け取ることによって被害の回復を図ることが可能です。
サービスだと思っていたら、追加工事費用を請求されたのですが、支払わなければならないのでしょうか。
とくに無償にする旨の合意があったと考えられるような場合でない限り、追加工事があれば、その代金を支払う必要があります。
ただし、その代金は業者が一方的に決めることができるわけではありません。代金額について具体的な合意がないときは、相当な価額を支払う合意があったと考えて、裁判所が合理的な金額を定めることになります。
なお、手直し工事だと思っていたら、追加工事費用を請求されたというようなケースの場合は、瑕疵として手直しの必要があったのか否かということになります。手直しの必要があったのであれば、それは瑕疵の修補としての工事であり、追加工事にはあたりません。この場合は、追加工事費用を支払う必要はありません。
リフォームするときも建築確認が必要なのでしょうか。
住宅のリフォームで、内装や浴室、キッチンの危惧を取り替える、つまり、建物の構造に手を触れない場合には、建築確認は不要です。
増築を伴う場合、１０平方メートル以上の増築の場合には建築確認を受けなければなりません。また、１０平方メートル未満の増築であっても、防火地域、準防火地域に指定されている地域には、建築確認を受けなければなりません。例えば、名古屋市内ではほとんどの地域が防火地域、準防火地域に指定されています（但し、第一種、第二種低層住居専用地域は除外）。ですから、名古屋市内で増築工事をする場合には、建築確認が必要だと考えた方が無難です。
建築確認を受けなければならない場合、これまで建っている建物が、現在の建築基準法の基準には適合してない場合があります。これを「既存不適格建築物」といいます。既存不適格であっても、既存部分の構造と切り離し、手をつけなければ、増築部分のみについて建築確認を受ければよいのですが、既存部分の構造と一体にするなど、手をつけると、既存部分を含めた建物全体について、建築確認を受けなければならないことになります。
細部については、様々な基準がありますので、建築士に相談してください。
「リフォームだから建築確認はいらない」と考えると、違法建築物になってしまう危険があります。専門家である建築士に相談することが何より大事です。
※構造…主要構造部
瑕疵があって未完成だと思っていたら、完成だと言われ代金を請求されたのですが、どうすれば良いのでしょうか。
工事が予定された最後の工程まで一応終了した場合には、工事が不完全で欠陥があるとしても、建物は完成したものと扱われるとされています。従って、一応は、代金を支払う義務があります、
しかし、もっとも、建物に「瑕疵」にある場合は、瑕疵の修補又は損害賠償がなされるまで、代金の全額の支払いを拒むことができます。
ハウスメーカー担当者（営業担当者）と現場担当者の説明が異なりました。営業担当者の説明どおりに責任をとってもらいたいのですが、できないのでしょうか。
建設会社においては、契約の交渉や締結を担当する営業担当者と、実際に設計施工を担当する現場担当者が異なる場合が多いです。そのため、営業担当者と現場担当者の間で連絡が不十分となり、問題が生ずるケースがあります。
その場合、契約を担当している営業担当者と合意がなされていれば、原則としてその合意は契約の内容となります。ただし、合意が口頭でなされており契約書等の書面が存在しない場合には、裁判においてその合意をどのように立証するか慎重に考える必要があります。
後で気がついたのですが、自分の想定と図面とが異なっていました。このような場合、どうすれば良いのでしょうか。
建築請負契約においては、仕事の内容は、契約書、見積書、仕様書、設計図書その他の図面によって特定されます。そのため、その図面により建築請負契約の内容が特定されたと言える場合には、仕事の内容もその図面通りで足りることになります。
打ち合わせの議事録などで、あなたの想定が記録化されていれば、図面が打ち合わせと異なる事を主張できる場合もあります。また、自分の想定と異なった契約がなされたとして、錯誤による契約の無効を主張をすることも考えられますが、重要な要素に該当しない場合や重大な過失がある場合は、契約の無効を主張できませんので、錯誤の主張には慎重な検討が必要です。
隣地工事の影響で、自宅の壁にヒビが発生してしまいました。誰に対して責任追及できるのでしょうか。
工事を実際に行っていた業者に対しては、不法行為に基づく損害賠償請求が可能です。工事を行うに際して、隣地に損害を与えないように注意すべき義務を負っているからです。
これに対して、施主から工事を請け負ったうえで、他の業者に下請けさせていた元請けの業者は、下請人との間に指揮監督関係が存在し、実質的な使用関係が認められる場合に限って、使用者責任として損害賠償責任を負います。
隣地の所有者などの施主についても、工事を業者に請け負わせているので、損害賠償責任を負わないのが原則です。もっとも、施主からの注文又は指図に従って請負人が工事を行った結果、第三者に損害が生じ、注文又は指図について注文者に過失が認められる場合には、例外的に施主に対しても損害賠償請求ができます。
自宅の工事の影響で、隣家に被害を与えてしまいました。何か責任を負うのでしょうか。
自宅の工事を業者に請け負わせた場合は、業者による工事により隣家に被害を与えたとしても、施主は損害賠償責任を負わないのが原則です。工事を行う方法などは請負人の裁量に委ねられているからです。もっとも、施主からの注文又は指図に従って請負人が工事を行った結果、第三者に損害が生じ、注文又は指図について注文者に過失が認められる場合には、例外的に施主も責任を負います。
